» » Оксана Комарова о наиболее распространенных рисках при оформлении сделок с недвижимостью

Оксана Комарова о наиболее распространенных рисках при оформлении сделок с недвижимостью


Все мы знаем, что риск – дело благородное, но, когда разговор заходит о сделках с недвижимостью, этот тезис сразу теряет свою романтичность. Есть ситуации, когда после сделки новый собственник может потерять купленную им квартиру, дом. Если вы не уверены, что сможете проверить "чистоту" объекта, обратитесь к специалистам. Купля-продажа квартиры или дома может таить в себе множество нюансов. Сегодня мы рассмотрим основные риски, с которыми вы можете столкнуться при сделках с недвижимостью.

«Чистка» недвижимости
В моей практике был случай: ко мне обратился якобы собственник с «розовыми» свидетельствами на землю. Сразу насторожил тот факт, что более ранним датам в свидетельстве соответствовали более поздние номера регистрационных записей. Как выяснилось, все документы оказались подделкой – на руках у «собственника» остались старые бланки, и он решил ими воспользоваться для проведения мошеннической сделки.
Оксана Комарова о наиболее распространенных рисках при оформлении сделок с недвижимостью


Часто аферисты осуществляют так называемую «чистку» квартиры, дома, участка. Суть подобной аферы в том, что после сомнительной сделки проводятся две-три других, и тогда новый покупатель якобы должен считаться добросовестным. На самом деле все обстоит иначе. Покупатель не будет признан добросовестным, если купленная им квартира когда-либо была получена незаконным путем и выбыла из обладания помимо воли собственника. Как следствие, покупка «чищенной» недвижимости может обернуться судебными тяжбами и длительными разбирательствами.

Обезопасить себя от подобных ситуаций достаточно легко. Во-первых, лучше избегать квартир, которые за последние 2-3 года перепродавались несколько раз. Во-вторых, перед заключением сделки обязательно запросите выписку из ЕГРП и выписку из домовой книги, чтобы ваш юрист мог ознакомиться со всеми предыдущими сделками и лицами, сопоставить данные и пр.

Продажа по доверенности
Самая распространенная ситуация! Если вам поступает предложение о сделке по доверенности, то такого типа купли-продажи лучше избегать или проверять все нюансы максимально тщательно. Часто бывает, что собственник отменил доверенность, не знает всех условий сделки, доверенное лицо «забыло» передать полученные за продажу деньги, или вообще собственника вовсе нет в живых. В таких случаях сделка может быть обжалована и признана недействительной. Рекомендуем обязательно требовать согласие об условиях сделки от собственника и нотариальную копию доверенности у нотариуса.
В моей практике был случай, когда приходилось получать согласие от собственника, который находился в американской тюрьме, созваниваясь с ним.

Доверенность – это такой документ, который может быть отменен за считанные минуты у любого нотариуса. Часто доверенность отменяется за несколько дней до подписания договоров, но никто не оповещает об этом покупателя. Сделка регистрируется, мошенник получает свои деньги и пропадает. А на покупателя подается в суд заявление о признании сделки недействительной в силу отсутствия согласия самого владельца.

Махинации с договорами
На практике распространена ситуация занижения продажной стоимости в договоре с целью ухода от налогов. В случае, если сделка на каких-либо основаниях будет расторгнута либо признана недействительной, вернуть покупателю удастся только ту сумму, которая прописана в договоре и в дополнительной расписке. Как правило, при купле-продаже оформляется сразу две расписки:
• на стоимость, прописанную в договоре;
• на разницу между прописанной в договоре ценой и суммой, переданной по факту.
Лучше, когда во второй расписке делается пометка «в дополнение за проданный объект». Если она оформляется в качестве подтверждения полученных средств за якобы неотделимые улучшения в доме или квартире, то это рассматривается как упущенная прибыль, а не как прямые убытки.

Практика показывает, что судебная система РФ редко удовлетворяет требования по упущенной прибыли. Выход из подобной ситуации – указывать реальную стоимость квартиры, дома, участка в договоре или оформлять расписку через квалифицированного юриста.

Супружеские права
Если у продавца есть супруг/супруга, и недвижимость была приобретена в браке, то вы обязательно должны потребовать от него документ, подтверждающий согласие второго супруга. По законодательству оба супруга имеют права на недвижимость, приобретенную после регистрации их брака.
Не менее осторожными следует быть при покупке недвижимости у продавца, чей брак был расторгнут, и нет согласия от бывшего супруга – такая сделка в последующем может быть оспорена.

В моей практике нередки случаи, когда мы требуем соответствующие заявления даже от «гражданских» супругов (когда вместе проживают, имеют детей, покупают и продают недвижимость, но брак не зарегистрирован через ЗАГС).
Квартира с «невидимками»

При оформлении сделки следует тщательно изучать архивную (расширенную) выписку из домовой книги, где указано, кто и когда выписывался и прописывался в квартиру. Так, по этому документу можно установить присутствие детей, не достигших совершеннолетия, и лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, проходящих службу в армии.

Если дети находятся в детском доме, то с вероятностью 99% сделку по такой недвижимости признают недействительной. Такое жилье отслеживается государственными органами и возвращается детям. Такая же ситуация может возникнуть и в случае с лицами, отбывающими срок в МЛС. Закон закрепляет за ними право на жилье независимо от срока заключения.

Любые сделки с недвижимостью связаны с достаточно большим количеством рисков, поэтому мы рекомендуем вам всегда тщательно проверять все документы и обращаться только в проверенные агентства недвижимости.

Комарова Оксана, руководитель Центра бесплатной юридической помощи г. Истры






комментариев

Ваше имя: *
Ваш e-mail: *
  • bowtiesmilelaughingblushsmileyrelaxedsmirk
    heart_eyeskissing_heartkissing_closed_eyesflushedrelievedsatisfiedgrin
    winkstuck_out_tongue_winking_eyestuck_out_tongue_closed_eyesgrinningkissingstuck_out_tonguesleeping
    worriedfrowninganguishedopen_mouthgrimacingconfusedhushed
    expressionlessunamusedsweat_smilesweatdisappointed_relievedwearypensive
    disappointedconfoundedfearfulcold_sweatperseverecrysob
    joyastonishedscreamtired_faceangryragetriumph
    sleepyyummasksunglassesdizzy_faceimpsmiling_imp
    neutral_faceno_mouthinnocent
Подтвердите, что Вы не робот:

Свежие новости

16:53
23 февраля в России - выходной или нет
16:52
Какой сегодня праздник 23 февраля - День защитника отечества 2019
16:51
Смешные СМС, короткие, прикольные - Поздравления с 23 февраля коллегам и сотрудникам
16:50
Что подарить на 23 февраля мужчине, у которого все есть, полезные советы
16:50
В Москве в субботу ожидается до минус 7
16:49
Опубликованы результаты устного собеседования по русскому языку в 9 классе в 2019 году
16:48
Как правильно сажать морковь весной. Сроки посадки по лунному календарю 2019
16:48
Умерла актриса Наталья Терентьева причина смерти
16:47
Пенсионная реформа в 2019 году - кто может выйти на пенсию, сколько нужно стажа, баллов, какой возраст, таблица
16:47
25 февраля выходной или рабочий день: как отдыхаем на День защитника Отечества, перенос выходных, сколько дней
16:47
Когда начинаются весенние каникулы в 2019 году можно узнать в школе
16:47
Какие бесплатные игры PS Plus будут в марте 2019
Больше новостей